Kooperatif Ortaklığına Dair Bilinmesi Gerekenler

Son yıllarda ülkemizde yaşanan gayrimenkul fiyatlarındaki ciddi artış, birçok kişiyi tapulu taşınmaz satın almak yerine kooperatifler aracılığıyla taşınmaz edinmeye yönlendirebilmektedir. İlk bakışta daha ulaşılabilir görünen bu sistem, özellikle dar ve orta gelir grupları açısından önemli bir alternatif olarak öne çıkmaktadır.

Kooperatif ortaklığı; çoğu zaman sanıldığı gibi basit bir taşınmaz alım süreci değil, uzun vadeli, çok taraflı ve karmaşık bir hukuki ilişki doğurmaktadır. Uygulamada; kooperatifin hukuki yapısının yeterince anlaşılmaması, ana sözleşmelerin incelenmeden imzalanması ve yönetim süreçlerinin takip edilmemesi nedeniyle ciddi mağduriyetler yaşandığı görülmektedir.

Kooperatif sisteminin sağladığı avantajlar kadar, göz ardı edilmemesi gereken hukuki riskleri de bulunmaktadır. Bu riskler çoğu zaman ortaklık kurulduktan ve ciddi maddi yükümlülükler altına girildikten sonra fark edilmektedir. Oysa kooperatif hukukunda birçok hak, zamanında ve doğru şekilde kullanılmadığında telafisi güç kayıplara yol açabilmektedir.

Bu yazıda; kooperatif ortaklığına ilişkin uygulamada en sık karşılaşılan sorular ele alınarak, kooperatiften taşınmaz almanın ne anlama geldiği, ortakların hangi haklara sahip olduğu, yönetimin nasıl denetlenebileceği, ortaklıktan çıkış ve iade süreçleri ile olası riskler hukuki çerçevede açıklanmaktadır.

1. Kooperatiften taşınmaz almak tapulu bir taşınmaz almakla aynı şey midir?

Kooperatiften ev, arsa veya tarla almak, tapulu bir taşınmaz satın almakla hukuken aynı anlama gelmez.

Kooperatifler; ortaklarının ekonomik menfaatlerini karşılıklı yardım ve dayanışma yoluyla korumak amacıyla kurulan, değişir ortaklı ve değişir sermayeli tüzel kişiliklerdir. Bu yapıda kooperatif ortağı olmak, doğrudan bir taşınmazın maliki olmak anlamına gelmemektedir.

Kooperatif ortağı, bir taşınmaz satın almaz, kooperatif tüzel kişiliğine ortak olur. Ortak, taşınmaz edinme hakkını ancak belirli şartların gerçekleşmesi halinde ve ileride kazanır.

Tapu devri; inşaatın tamamlanması, borçların kapanması, genel kurul kararlarının alınması ve ferdi mülkiyete geçilmesi gibi birçok aşamanın tamamlanmasına bağlıdır. Bu süreçlerde yaşanabilecek aksaklıklar, tapuya hiç ulaşılamamasına veya uzun yıllar beklenmesine yol açabilmektedir.

2. Kooperatif ortağı hangi haklara sahiptir?

Kooperatif ortağı olmak, pasif bir ilişki değildir. Ortaklara yönetime katılma ve denetim yetkisi tanır. Başlıca haklar şunlardır:

• Genel kurula katılma ve oy kullanma,

• Yönetim ve denetim kurullarını seçme ve ibra etmeme,

• Bilanço, gelir–gider tabloları ve raporları inceleme,

• Hukuka veya ana sözleşmeye aykırı genel kurul kararlarına karşı dava açma,

• Ana sözleşme hükümlerine uygun şekilde ortaklıktan ayrılma.

Bu hakların fiilen kullanılmaması, uygulamada yaşanan birçok mağduriyetin temel nedenidir.

3. Kooperatif yönetimi keyfi kararlar alabilir mi? Ortaklar yönetimi nasıl denetler?

Kooperatiflerde en yetkili organ genel kuruldur. Yönetim kurulu, genel kurulun verdiği yetkilerle sınırlı olarak görev yapar. Arsa alımı, inşaat yöntemi, konut sayısı, aidat miktarları gibi hayati kararlar, kural olarak genel kurulun devredilemez yetkileri arasındadır.

Ortaklar yönetimi;

• Genel kurul yoluyla,

• Bilgi ve belge inceleme hakkını kullanarak,

• Hukuka aykırı işlemler halinde dava açarak,

denetleyebilir.

4. Kooperatiften çıkmak mümkün müdür? Ayrılma ve çıkarılma süreci nasıl işler?

Kooperatiften çıkmak mümkündür; ancak bu durum her zaman ödenen paranın hemen iade edileceği anlamına gelmez.

Ayrılma veya çıkarılma halinde:

• İade, kooperatifin mali durumuna bağlıdır,

• Çoğu zaman ileri tarihte yapılır,

• Kooperatif zarar etmişse iade azalabilir veya hiç yapılamayabilir.

Bu durum, kooperatiflerin değişir sermayeli yapısından kaynaklanmaktadır.

5. Kooperatif ortaklığı sona ererse ödenilen para geri alınabilir mi?

Kooperatif ortaklığının sona ermesi halinde, ortağın talep edebileceği bedel:

• Kooperatif bilançosuna,

• Gelir–gider farkına,

• Borç durumuna

göre belirlenir. Ödenen aidatların aynen iadesi otomatik değildir. Tasfiye halinde ise önce kooperatif borçları ödenir; kalan bir değer varsa ortaklara paylaştırılır.

6. Kooperatif iflas ederse veya proje yarım kalırsa ortaklar ne yapabilir?

Kooperatifin iflası veya projenin yarım kalması halinde ortaklar;

• Yönetimi genel kurul yoluyla değiştirebilir,

• Yönetim kurulu üyelerine karşı tazminat davası açabilir,

• Şartları varsa cezai sorumluluk yoluna gidebilir.

Ancak bu süreçlerde ortaklar, alacaklılar arasında öncelikli sırada yer almaz. Bu nedenle erken müdahale büyük önem taşır.

7. Kooperatife girmeden önce neleri incelemek gerekir?

Kooperatife girmeden önce;

• Ana sözleşme,

• Arsa tapusu,

• Borç ve bilanço durumu,

• Yönetim ve genel kurul kararları

incelenmeden verilen kararlar, sonradan geri dönülmesi güç zararlara yol açabilmektedir.

***

Kooperatif ortaklığı, doğru kurgulandığında avantajlı bir sistem olabilmektedir. Ancak hukuki altyapısı incelenmeden ve ortaklık hakları bilinmeden girildiğinde, uzun yıllar sürebilecek mağduriyetlere neden olabilmektedir. Bu nedenle kooperatifle ilgili her kararın, bilinçli ve hukuki farkındalıkla alınması büyük önem taşımaktadır.