top of page
Ara

Organize Sanayi Bölgelerinde Yeni Dönem: Pay Devri, Arsa Tahsisinin İptali ve Yatırımcıların Hukuki Durumu

Yazarın fotoğrafı: Oğuz Kara
Oğuz Kara
13 saat önce
8 dakikada okunur

Organize sanayi bölgesinde (OSB) arsa tahsisi almış bir şirketin, bu arsa üzerindeki haklarını sınırsız biçimde kullanabileceği söylenemez. Tahsis hakkının kaybedilmesi için arsanın doğrudan satılması veya devredilmesi de gerekmemektedir. Şirketin ortaklık yapısında meydana gelen değişiklikler dahi bu sonucu doğurabilmektedir.


6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, özellikle şirket paylarının devri bakımından önemli sonuçlar doğurmaktadır. Değişiklik, Bakanlık onayı alınmaksızın toplam %49'u aşan ortaklık payı değişikliklerinde ön tahsisin veya arsa tahsisinin iptalini öngörmekte, yatırım sürelerini kaçıran katılımcılar için ise bazı yeni imkanlar tanımaktadır.


Bu yazıda değişiklikler, yatırımcıların karşılaşabileceği hukuki sorunlar ve konuya ilişkin yargı kararları birlikte değerlendirilmektedir.


Pay devrinde %49 sınırı


Yönetmeliğin 61. maddesinin beşinci fıkrasının yeniden düzenlenen ilk cümlesi uyarınca, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Bakanlık onayı alınmadan toplam %49'u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilmektedir. Düzenlemenin amacı, sanayi yatırımı için tahsis edilen arsaların şirket hisseleri üzerinden dolaylı biçimde el değiştirmesinin ve spekülatif işlemlere konu edilmesinin önlenmesidir.


Bu noktada üç husus önem taşımaktadır.


İlk olarak, sınır tek bir pay devri işlemiyle sınırlı değildir. Düzenlemede toplam ortaklık payı değişikliği esas alındığından, farklı tarihlerde gerçekleştirilen pay devirlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Örneğin OSB'de arsa tahsisi bulunan bir şirketin önce %30, ardından %25 oranındaki payları el değiştirmişse, işlemler toplamda %55'lik bir değişiklik oluşturmakta ve Bakanlık onayı bulunmuyorsa tahsisin iptali riski doğmaktadır.


İkinci olarak, düzenleme her türlü pay devrini yasaklamamaktadır. %49'u aşan değişikliklerde Bakanlık onayı belirleyici hale gelmektedir. Bununla birlikte %49 ve altındaki işlemlerin her durumda serbest olduğu da söylenemez. Ön tahsis hakkının izinsiz devri amacıyla yapılan işlemler bakımından ayrı bir hüküm bulunmaktadır.


Üçüncü olarak, pay devrinin şirketler hukuku bakımından geçerli olması, OSB tahsisinin devam edeceği anlamına gelmemektedir. Ortaklık yapısındaki değişiklik Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde geçerli olsa dahi, OSB mevzuatına aykırılık nedeniyle tahsis hakkı kaybedilebilmektedir.


%49 eşiği esasen yeni bir kavram değildir. Yönetmeliğin önceki metninde de bu sınır ile OSB'nin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamalarında şirketin ortaklık paylarını incelemesine ilişkin hükümler yer almaktaydı. 2026 değişikliği ise iptal kuralını ön tahsis ve arsa tahsisini birlikte kapsayacak şekilde açıkça düzenleyerek mevcut denetim mekanizmasını güçlendirmektedir.


Sermaye artırımları ve dolaylı ortaklık değişiklikleri bu kapsama girer mi?


Kanaatimizce uygulamada en fazla tartışma yaratabilecek konulardan biri bu olacaktır. Yönetmelik, doğrudan pay satışını değil, ortaklık paylarında meydana gelen değişikliği esas almaktadır. Bu nedenle yeni ortak alınması, sermaye artırımı sonucunda mevcut ortakların pay oranlarının değişmesi veya farklı işlemlerle kontrolün el değiştirmesi gibi durumların da dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.


Bununla birlikte her sermaye artırımının kendiliğinden pay devri sayılacağı veya üst şirketlerde gerçekleşen dolaylı ortaklık değişikliklerinin doğrudan %49 hesabına dahil edileceği sonucuna varılamaz. Düzenlemenin bu konulardaki uygulaması, Bakanlığın değerlendirmeleri ve ileride oluşacak yargı kararlarıyla netleşecektir.


Bu belirsizlik karşısında, özellikle yatırım alma ve şirket satın alma işlemlerinde, pay devir sözleşmesi imzalanmadan önce OSB tahsis durumunun ve gerekli Bakanlık onaylarının incelenmesi önem taşımaktadır.


Ön tahsis hakkının devri


Yönetmeliğin 54/A maddesinin sekizinci fıkrasında yapılan değişiklikle, ön tahsis hakkının belirli koşullarla devredilebilmesinin önü açılmıştır. Yeni düzenlemeye göre ön tahsis, 61. maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarında belirtilen şartlarda devredilebilmektedir. Bu hükümler, ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete devir, şirket birleşmeleri ve bölünmeleri, tür değişikliği ve belirli diğer hukuki durumları kapsamaktadır.


Ancak ön tahsis hakkının devri amacıyla Bakanlık izni alınmaksızın şirket hisselerinin devredildiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilmektedir. Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır: %49 sınırının altında kalmak, ön tahsis hakkının dolaylı yollarla izinsiz devredilmesine imkan sağlamamaktadır.


Ön tahsisin iptali veya iadesi halinde geri ödenecek bedelin belirlenmesine ve ödenmesine ilişkin esasların ön tahsis sözleşmesinde düzenlenmesi öngörülmektedir. Bu nedenle özellikle henüz kesin arsa tahsisine geçilmemiş projelerde pay devirleri ile ön tahsis sözleşmesinin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.


Süre uzatımı başvurusu sürerken tahsisin iptal edilmesi


Değişikliğin yatırımcılar açısından olumlu sonuçlar doğurabilecek hükümlerinden biri, Yönetmeliğin 60. maddesinin üçüncü fıkrasına eklenmiştir. OSB'de arsa tahsisi alan katılımcılar, belirli süreler içinde yapı ruhsatını almak ve yatırımlarını tamamlayarak gerekli ruhsatlara ulaşmakla yükümlüdür. Ancak yatırım süreçleri her zaman öngörüldüğü şekilde ilerlememekte, altyapı eksiklikleri, izin süreçleri, finansman sorunları veya yatırımın niteliğinden kaynaklanan gecikmeler yaşanabilmektedir.


Yeni hüküm, katılımcının Bakanlığa yaptığı süre uzatımı başvurusu değerlendirilirken OSB tarafından tahsisin iptal edilmesi ihtimalini açıkça ele almaktadır. Buna göre Bakanlık süre uzatımı talebini uygun bulursa, hukuki ve fiili engel bulunmaması kaydıyla daha önce gerçekleştirilen tahsis iptali işlemi hükümsüz sayılmaktadır.


Örneğin süresi içinde tesisini tamamlayamayan bir yatırımcı Bakanlığa süre uzatımı başvurusunda bulunmuş, başvuru henüz sonuçlanmadan OSB yönetimi de tahsisin iptaline karar vermiş olsun. Bu durumda Bakanlığın sonradan vereceği olumlu karar, belirli koşullarla iptalin hükümsüz hale gelmesini sağlayabilecektir.


Bununla birlikte hüküm, her iptal kararının kendiliğinden ortadan kalkacağı anlamına gelmemektedir. Bakanlığın olumlu kararı ile hukuki ve fiili engel bulunmaması şartının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Özellikle parselin üçüncü kişilere yeniden tahsis edildiği veya hukuki durumunun değiştiği hallerde bu şartın nasıl uygulanacağı uyuşmazlık konusu olabilecektir.


İptal edilen arsanın aynı şirkete yeniden tahsisi


Yönetmeliğin 60. maddesinin yeniden düzenlenen altıncı fıkrası, ikinci ve üçüncü fıkralardaki sürelerin bitmesi nedeniyle tahsisi iptal edilen katılımcıya yeniden tahsis talep etme imkanı tanımaktadır. Bunun için tahsis bedelinin henüz iade edilmemiş olması gerekmektedir. OSB yönetimi talebi uygun görür ve Bakanlık onay verirse, parsel yeniden ilana çıkılmadan aynı katılımcıya tahsis edilebilmektedir.


Ancak burada iki önemli sınırlama bulunmaktadır. Birincisi, yeniden tahsis güncel bedel üzerinden yapılmaktadır. Dolayısıyla yatırımcı, ilk tahsis tarihindeki ekonomik koşullardan yararlanamamaktadır. İkincisi, maddeye eklenen yedinci fıkra uyarınca yeniden tahsis edilen parsellere 60. maddenin üçüncü fıkrası kapsamında Bakanlık tarafından yeni bir süre uzatımı verilmemekte, bu husus tahsis sözleşmesinde de yer almaktadır.


Bu nedenle yeniden tahsis, yatırımcı açısından bir imkan olmakla birlikte sınırsız bir ikinci şans niteliği taşımamaktadır. Ayrıca pay değişikliği nedeniyle iptal edilen tahsislere ilişkin 61. maddedeki yeniden tahsis düzenlemesi ile sürelerin dolması nedeniyle iptale ilişkin 60. maddedeki yeni mekanizmanın birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.


Kiralama, üst hakkı ve komşu parsel tahsisi


Kiralamada yeni istisna


Yönetmeliğin 63. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, kiralamanın yapılabilmesi için kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olmasını aramaktadır. Maddeye eklenen sekizinci fıkrayla, parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracısının tahsis başvurusunu birlikte yapması ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi halinde söz konusu şart aranmayacaktır.


Bu değişiklik, yatırımını baştan itibaren bir işletmeci veya kiracı ile birlikte planlayan şirketler açısından önem taşımaktadır. Ancak katılımcının OSB'ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmaması ve OSB yönetim kurulunun kiralamanın mevzuata uygunluğuna ilişkin kararı gibi diğer şartlar varlığını korumaktadır.


Üst hakkı


Yönetmeliğe eklenen 63/A maddesiyle OSB parsellerinde üst hakkı tesisine ilişkin özel bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre OSB mülkiyetinde bulunan ve katılımcıya ön tahsis veya tahsis edilen parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü gerçek veya tüzel kişiler lehine, bağımsız ve sürekli nitelikte olmayan bir üst hakkı kurulabilmektedir. Bu üst hakkı tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmemekte ve devredilememekte, süresi de katılımcıya verilen tahsis süresini aşamamaktadır.


Üst hakkının kurulması, katılımcının 4562 sayılı Kanun, Yönetmelik ve tahsis sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerini ortadan kaldırmamakta ve lehtara devretmemektedir. Üst hakkı lehtarının Yönetmeliğe aykırı fiillerinden katılımcı da müteselsilen sorumlu tutulmaktadır. Buna karşılık lehtarın aldığı inşaata ilişkin ruhsat ve izinler, tahsis sahibine yüklenen inşaata ilişkin yükümlülükler ve süreler bakımından tahsis sahibince alınması gereken ruhsat ve izinlerin yerine geçmektedir.


Bu düzenleme, yatırım projelerinde farklı finansman ve işletme modellerinin geliştirilmesine imkan sağlayabilecektir. Ancak bu üst hakkının lehtara sağladığı hukuki güvence, bağımsız ve sürekli nitelikteki klasik bir üst hakkıyla aynı nitelikte değildir.


Komşu parsellerin tahsisinde öncelik


Yönetmeliğin 55. maddesine eklenen beşinci fıkra uyarınca, ilana çıkılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan parsellerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcılara tahsiste öncelik tanınabilmektedir. Bu önceliğin uygulanabilmesi için, tahsis yöntemi olarak kura belirlenmiş olsa dahi ihale yapılması zorunludur ve tahsis ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden gerçekleştirilmektedir. Benzer durumda birden fazla başvuru bulunması halinde ise herhangi bir öncelik tanınmamaktadır.


Düzenleme, mevcut üretim tesislerini genişletmek isteyen sanayiciler bakımından önem taşımaktadır.


Yargı kararları ışığında arsa tahsisinin iptali


Yeni düzenlemenin hukuki etkilerini değerlendirebilmek için OSB tahsislerine ilişkin mevcut yargı kararlarına da bakmak gerekmektedir. 6 Kasım 2026 tarihinde yürürlüğe giren hükümlere ilişkin henüz yerleşmiş bir içtihat bulunmamakla birlikte, önceki düzenlemelere ilişkin kararlar tahsis iptallerinin hangi ilkelerle denetlendiğini göstermesi bakımından önem taşımaktadır.


Tahsis iptali hukuki bir gerekçeye dayanmalıdır


Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.04.2025 tarihli ve 2024/1779 E., 2025/2240 K. sayılı kararı, OSB yönetiminin tahsis iptal yetkisinin sınırları açısından dikkat çekicidir. Karara konu uyuşmazlıkta bir şirketin arsa tahsisi, OSB'de faaliyet gösteren başka bir işletmenin faaliyetlerinin etkileneceği gerekçesiyle iptal edilmiştir. Yargıtay, iptal kararının Yönetmelikteki tahsis iptali nedenlerine dayanmadığını dikkate alarak bu kararı hukuka aykırı bulan mahkeme kararını onamıştır.


Kararın ortaya koyduğu temel yaklaşım, OSB yönetiminin tahsisi iptal ederken hukuki dayanağını somutlaştırması gerektiğidir. Bu yaklaşım, yeni %49 düzenlemesinin uygulanmasında da önem taşıyacaktır. Bir pay değişikliğinin tahsis iptali nedeni oluşturup oluşturmadığı değerlendirilirken işlemin niteliği, değişen pay oranı ve Bakanlık onayının bulunup bulunmadığı somut olarak incelenmelidir.


Yatırım yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi tahsis iptalini haklı kılabilir


Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.02.2024 tarihli ve 2023/1438 E., 2024/641 K. sayılı kararı ise farklı bir duruma işaret etmektedir. Somut olayda yatırımcıya uzun yıllar önce arsa tahsis edilmiş, ek süreler verilmesine rağmen tesisin kurulmasına yönelik herhangi bir işlem yapılmamıştır.


Yargıtay, bu yatırımcı yönünden tahsisin iptalinde hukuka aykırılık bulunmadığını değerlendirmiştir. Buna karşılık parselin kendisine tahsisini talep eden diğer davacı şirketin başvurusunun değerlendirilmemesini, yeniden tahsis yapılan şirketin yetkinliğinin ve şartların doğru uygulanıp uygulanmadığının araştırılmamasını ayrı bir bozma nedeni olarak kabul etmiştir.


Karar, tahsisin iptali ile parselin yeniden tahsisinin birbirinden ayrı hukuki değerlendirmeler gerektirdiğini göstermektedir. Dolayısıyla yeni düzenlemedeki süre uzatımı ve yeniden tahsis imkanları değerlendirilirken yatırımcının mevcut yükümlülükleri ile OSB yönetiminin kararlarının ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir.


OSB tahsis iptallerinde görevli yargı yeri


Uygulamada önemli bir başka sorun, OSB yönetim kurulu kararlarına karşı hangi yargı yoluna başvurulacağıdır. Uyuşmazlık Mahkemesinin 29.11.2021 tarihli ve 2021/655 E., 2021/634 K. sayılı kararı, OSB yönetim kurulunun şirket adına yapılan taşınmaz tahsisinin iptaline ilişkin işleminden doğan uyuşmazlığın adli yargıda görülmesi gerektiğini kabul etmektedir. Kararın dayanağında, OSB'lerin 4562 sayılı Kanun uyarınca özel hukuk tüzel kişiliğine sahip olması bulunmaktadır.


Ancak Bakanlığın doğrudan tesis ettiği işlemler ile OSB yönetiminin sözleşmesel ilişkiden doğan kararları aynı hukuki nitelikte olmayabilir. Bu nedenle iptal kararıyla karşılaşan yatırımcının, dava açmadan önce işlemi gerçekleştiren makamı, işlemin hukuki niteliğini ve görevli yargı yerini belirlemesi gerekmektedir.


Mülkiyet hakkı yönünden değerlendirme


Anayasa Mahkemesinin 18.07.2024 tarihli ve 2020/11912 başvuru numaralı kararı da OSB taşınmazları bakımından önem taşımaktadır. Mahkeme, OSB'de seramik üretim tesisi için tahsis edilen taşınmazlara ilişkin satış işleminin yolsuz olduğu gerekçesiyle tapu kayıtlarının iptal edilmesine yönelik başvuruda müdahalenin kanuni dayanağını, meşru amacını ve ölçülülüğünü incelemiş, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasını açıkça dayanaktan yoksun bularak kabul edilemez nitelikte görmüştür.


Karar, OSB'lerde taşınmaz haklarının sanayi yatırımlarına ilişkin özel düzenlemelere tabi tutulabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte her tahsis iptalinin kendiliğinden hukuka uygun olduğu anlamına gelmemektedir.


Şirketler ve yatırımcılar açısından değerlendirme


6 Kasım 2026 değişikliğinin etkileri, özellikle şirket satın almaları, yatırım ortaklıkları ve yeni finansman turları bakımından hissedilecektir. OSB'de ön tahsis veya arsa tahsisi bulunan bir şirketin satın alınması planlandığında yalnızca ticaret sicili kayıtlarının, mali tabloların ve tapu durumunun incelenmesi yeterli değildir. Şirketin ortaklık paylarında geçmişte meydana gelen değişiklikler, ön tahsis veya arsa tahsis sözleşmesi, OSB'ye verilen taahhütler, Bakanlık onayları ve yatırım takvimi birlikte değerlendirilmelidir.


Özellikle yeni yatırım alacak şirketlerin, sermaye artırımı veya pay devri işlemlerinin tahsis hakkı üzerindeki etkilerini işlem tamamlanmadan önce incelemeleri gerekmektedir.


Mevcut sözleşmeler açısından da önemli bir hukuki tartışma ortaya çıkabilecektir. Yönetmelik yayımı tarihi olan 6 Kasım 2026'da yürürlüğe girmiş olmakla birlikte, geçmişte tamamlanmış pay değişikliklerine ve daha önce imzalanmış tahsis sözleşmelerine uygulanması, hukuki güvenlik ilkesi ve geçmişe etkili uygulama yasağı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Düzenlemede bu konuya ilişkin özel bir geçiş hükmü bulunmaması, uygulamada yorum farklılıklarına yol açabilecektir.


Sonuç


6 Kasım 2026 tarihli değişiklik, organize sanayi bölgelerinde arsa tahsisinin yalnızca bir taşınmaz işlemi olmadığını, şirketin ortaklık yapısı ve yatırım faaliyetleriyle doğrudan bağlantılı olduğunu bir kez daha ortaya koymaktadır. Bakanlık onayı olmadan toplam %49'u aşan pay değişikliklerinin tahsis iptaliyle sonuçlanabilmesi, ortaklık değişikliği ve yatırım süreçlerinde yeni bir hukuki kontrol ihtiyacını beraberinde getirmektedir.


Buna karşılık süre uzatımı başvurusu devam ederken gerçekleştirilen tahsis iptallerinin belirli koşullarda hükümsüz sayılması ve aynı katılımcıya yeniden tahsis yapılabilmesi, yatırımcılar açısından önemli imkanlar sunmaktadır.


Kanaatimizce yeni dönemde asıl mesele, OSB'lerde pay devrinin tamamen engellenmesi değil, şirketlerin yatırım ve finansman ihtiyaçları ile sanayi arsalarının spekülatif işlemlere konu edilmesini önleme amacı arasında hukuki dengenin kurulması olacaktır. Bu nedenle OSB'de faaliyet gösteren veya yatırım yapmayı planlayan şirketlerin pay devri, birleşme, bölünme, sermaye artırımı ve yatırım sürelerine ilişkin kararlarını tahsis sözleşmeleriyle birlikte değerlendirmeleri önem taşımaktadır.


Ticaret ve şirketler hukukuna ilişkin diğer değerlendirmelerimize Ticaret Hukuku sayfamızdan ulaşılabilmektedir.


Mevzuat ve içtihat kaynakları



Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut işlemlerin hukuki sonuçları, ilgili şirketin tahsis durumu ve sözleşme hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Yorumlar

bottom of page